營建業:地上權問題在地租暴漲
新聞發佈時間:2017/02/15 01:27:42 pm
       

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

建商表示,地上權不動產之所以滯銷、甚至頻頻流標,最嚴重問題是地租呈倍數的不合理暴漲,並非是否鬆綁銀行法第72條的問題。財政部要順利推動地上權土地標售、解決地上權住宅問題,應該要全面通盤檢討,建議地租乾脆比照地價稅,其次再建立利率、貸款成數的遊戲規則,以打通二手流通市場。

華固建設總經理洪嘉昇表示,近年地上權土地標售屢屢乏人問津,關鍵根本不是在於地上權貸款要不要排除在銀行法第72條之2的問題,因為現在儘管有不動產放款30%的天花板上限,可是絕大多數銀行都還有quota(配額)、根本沒用完,那是因為銀行自有風控、不想做太多不動產放款,既然還有quota、又幹嘛去作風險較大的地上權貸款呢?其實地上權問題,關鍵就是在於地租呈倍數式的暴漲,令所有投資人聞之怯步。

洪嘉昇說,財政部應該要弄清楚,公告地價每三年大幅調高,已造成地上權土地無法預測性的地租暴漲風險;甚至有些案例是地上權大樓還沒蓋好,地租就從1億暴增到2億,投資人只能叫天天不靈、叫地地不應。建議應比照一般住宅,直接課徵地價稅,以取代現行依照每年繳交地租的制度。

日勝生副總周惠玉也直指,現在地上權土地問題,最嚴重的關鍵是地租呈倍數的不合理暴漲。很多地上權都面臨地租漲到嚇死人,毫無天花板,租金收益漲幅根本追不上地租「有感」暴漲,導致地上權土地標售讓投資人根本沒信心。

周惠玉建議,地上權只有使用權、沒有所有權,所有銀行都無法把使用權和所有權採一致標準來鑑價、放款,且地上權價值會隨使用年限50年、70年陸續屆滿,而逐年貶值,因此建議財政部和金管會,應聚焦到鬆綁地上權分戶貸款的利率、貸款成數,尤其是二手地上權住宅市場,這樣才可能打開流通性。

另外,也有不具名建商說,財政部為什麼硬要挖洞給公股銀行去跳?明明地上權不動產的融資風險高、缺乏所有權抵押品,很多民營銀行都不敢做了,幹嘛還要為難公股銀行去配合缺乏完整配套的政策。
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