新聞來源
聯絡人
登錄日期
2017/02/14 01:03:08 pm

系統推薦:

  台南房屋
  台南買屋賣屋
  台南透天
  台南別墅



GoodHouse 好房網路推薦:

精選物件
本報特稿/由營建類股變動談房市變化/智庫論壇/謝明瑞(淡大金融研究所教授)、周信佑(國立空中大學講師)
新聞發佈時間:2017/02/14 01:31:49 pm
       

一.前言   大體而言,房市景氣受國際與國內政治經濟變動的影響甚大。2016年5月,政府挾其全面執政的態勢,高舉世代正義與轉型正義的大旗,繼打房政策不斷之後,再推出許多深具理想表象,但實施過程卻頗多爭議的政策,舉其較重要者如提高房屋稅、增加土地稅、一例一休、年金改革、婚姻平權、南向政策、終止18%、凍結兩岸關係...等,這些行之多年,且是悠關國民生計,但倉促實施又諸多擾民政策的推動,或許有其政治上的算計與考量,但已對國內的政經局勢造成重大紛擾,同時引發社會的不安,而倉促上陸的改革政策亦迫使軍公教走向街頭,服務業者相繼抗議,唯政府在無選舉壓力下依然不為所動。   2017年,政府與民間對立的事件依然層出不窮,民眾與警察之間的抗爭亦時有所聞,雖然許多警民衝突事件因媒體管制而未公諸於世,唯在各種社群媒體中仍然大肆流傳,國內所發生的許多抗爭事件仍不免為民眾所知曉,而在政經環境改變,民意無法充分反映,以及即使透過人民團體激烈抗爭亦無法獲得政府重視的情況下,使得因打房措施及大幅調高房屋持有稅所造成的房市萎縮現象更為雪上加霜,2017年,國內房市恐仍處於風雨飄搖之中。 二、台股變動   股市、匯市、房市等三市變動息息相關,股市變化更為經濟之?窗;2017年元月24日,台股以9447.95亮麗封關。綜觀過去一年中,猴年台股指數上下波動激烈,指數最低點為2016年2月15日的7953,最高為猴年封關日的9468,二者相差一千五百點以上(1515點),足見2016年的股市變動極大。   在過去的2016年中,國內曾經歷過第三次政黨輪替、房屋稅及地價稅的不當漲價、婚姻平權、年金改革、一例一休...等政策匆忙上路所引發的民眾抗爭風潮;國際上則有英國脫歐、美國大選、聯準會升息...等的變化,唯國內外政經環境的變化雖然激烈,但因國內有外資回籠,因此,股市表現雖不若美股,但在國內的上市櫃個股中,中小型個股如宏森、淳安、金居...等的猴年股價漲幅均超過3倍,而在房市長期不景氣下,2016年的營建類股表現卻依然亮麗,其變動趨勢雖不若大盤指數,但仍有一半以上的個股呈現全面翻升的走勢,如宏璟股價上漲將近一倍(85.98%),而國建、潤宏、皇昌等的股價漲幅也都在五成以上,其比2015年僅有一檔營建股票上漲的情形差異甚大。由於營建類股變化反應了房市的變動,也說明了2017年在國內房地產市場的發展態勢中,其所呈現的「量縮價穩」的情形明顯。   對當前房市而言,由於房地產不景氣,不僅房屋銷售量價具跌的現象持續,民眾觀望的心態依然濃烈,唯若以2016年與2015年的營建類股之股價表現來觀察,則營建個股幾已進入普遍反彈的現象,在農曆丙申年來臨之前,國內房市價量指數幾呈全面下跌,唯營建類股則有半收以上的個股已大幅翻升,房市之後續發展值得建商與投資人重視。 三.房地產行情分析   時序處於2016與2017年交替之際,在國家政策推動過於急躁而引發民間抗爭不斷的氛圍下,國內房地產市場的去化表現不佳,房市交投冷清,2017年上半年的交易基本上仍會依循2016年模式,消費者觀望心態濃厚,房地產交易量價萎縮,即使於歲末年初的房市傳統活絡時期,唯整體房市表現依然不如預期,而在新的一年中,不論是營建商或購屋人,對於當前國內房地產均呈現普遍看跌的走勢。為瞭解國內房市變動狀況,並用以判斷未來國內房價走勢,有關當前的房市變動分析,可分為下列幾個部分來說明。 (一).房市不景氣下的商機   臺灣在經歷近三年的房市不景氣以後,國內操短線的投資客幾乎都已經消失,而在缺乏炒作的房地產市場中,房市變化亦逐漸回歸基本面,而首購與換屋族則成為剛性市場的主流,剛性需求將成為未來房市活絡與否的重要因素。   由於缺少投機主力,加上建商普遍面臨餘屋去化壓力,為刺激買氣並活絡資金,各種促銷活動或優惠策略成為市場促銷的常態,而在餘屋與資金滯壓相互影響下,建商應會考量將本求利,競相出清存貨,購屋人的議價空間加大,對買方巿場有利,因此,2017年可視為是潛在投資人進入購買新屋的較佳時機。   另方面,由於投資人看空國內不動產市場,且政策失當所引發的國內資金外流日愈嚴重,為增加資金的使用效率,大量資金移往海外不動產,而美?澳?日?東協等地區的房地產個案,則成為國內投資人對海外不動產投資的重要選項,特別是亞洲地區的菲律賓房地產市場,因兼具人口紅利、經濟成長率較高(東協第一),以及平均年齡年輕化等特色,而使得海外不動產投資成為國內最具潛力的投資標的,也是房市的重要商機。   另外,國內吉家網不動產為促進國際不動產市場的資訊透明化,已經建構完成全球委買網,全面納入全球主要國家不動產相關資訊,包括人口變化、不動產土地供需、交易法規、經濟成長、物價指數、國民所得,以及三率(匯率、稅率、利率)變化…等訊息,凡是投資者購屋所須必備的參考資訊都含括在內,不僅資料透明化,而且可以為客戶分析投資需求,同時亦可提供客製化的投資服務,對於投資人的海外投資不動產具有重大的效益,而充分的海外不動產投資資訊與國內房市的不景氣,兩者相互交夾,是造成海外不動產活絡的重要因素。(二).房市變動趨勢   有關國內房市的變動趨勢,可分為下列幾個部分來做說明。 1、房價緩跌趨勢明顯   根據國內房地產市場價量變動來觀察,2016年,台北市新屋平均房價跌破每坪80萬元,新北市也回檔至35萬元。而在未來一年中,由於國際與國內經濟發展均受到嚴峻考驗,不論是國際上以美國為主的TPP已遭新任總統川普所否?,或是國內以政府推動為主的南向政策,都可能面臨難以預料的困境,從而影響國內經濟景氣與房市的發展,預估雙北市的精華地段之房價可能呈現緩跌走勢,下降幅度預估應不會太大(約3%),但卻是房市走勢的重要指標。 2、不動產業者經營困難   一般而言,房市不景氣的影響是全面性的,不論是建商、代銷業、仲介業,甚至是上下游業等不動產業者,都面臨經營困難的問題。對建商而言,為了因應房市的不景氣,在最近幾年的營運策略中,主要是採用暫緩買地或減少推案的經營模式;房屋代銷業主要是配合建商的做法,以不接或少接房地產個案的對應模式,對於價格不合理或產品不對的個案亦不再接手;另外,對房仲業者而言,在房市不景氣中,買方看跌,但賣方不願賠售,或降價幅度無法滿足買方的需求,在此情況下,由於買賣雙方在短期間內無法達到成交的目的,造成房市交易糾紛頻繁,成交量再萎縮,不僅可能形成房仲業的倒弊潮,更使得房仲業者的生計受到影響。 3.稅賦影響購屋意願   大體而言,影響房市最重要的因素是稅制的改變與稅率的調高;繼2016年下半年,全台相繼調高土地公告現值以後,各地方政府亦紛紛高高房屋稅,從宜蘭到台南,再回轉到台北,進而席捲全省各地;由於擁有房屋的稅賦大幅提高,引發購屋人的疑慮,紛紛以遲買或觀望的態度面對,房地產成交量數大幅萎縮,建築業者及投資人均受到影響,政府若不積極尋求補救之道,則2017年的國內房市不景氣現象可能仍會持續進行。 (三)國內建商逐漸退出中國大陸房地產市場   2017年元月20日,美國新任總統川普上任,強調「美國優先」政策,中美關係進入緊繃狀態,臺灣夾於兩大國之間的微妙關係亦深受其影響,加上兩岸關係進入冷時期,且台商在中國大陸的房地產投資頗多限制,稅賦偏高,包括營所稅(25%)、股息稅(10%),且若將資金匯回臺灣,尚須補交營所稅(7%),其稅賦遠超過海外子公司轉投大陸高出甚多;此外,大陸房地產的供過於求情況嚴重,最近兩年的房價跌幅已超過一成,且建商獲利逐漸被稀釋,中國大陸房產開發的風險日愈增加,國內在大陸房地產開發的四大指標建商包括遠雄、長虹、華固、宏普等營建業者,均已全面暫停或暫緩大陸不動產的投資與開發,而這些大多曾是國內營建類股股王的建商若調整投資計劃,並將資金注入國內房地產市場的開發,將影響台灣房市供需變化,國內房價亦將受到衝擊。   整體而言,在未來一年中,由於兩岸關係停滯不前,而南向政策的經濟效益在短期間內難於具體顯現,預估台灣整體經濟景氣不易有太好的進展;另外,美國政府的「美國優先」與國內政府的「南向政策」與「轉型正義」等政策的推動,不僅台商逐漸撤離大陸市場,同時帶給社會諸多抗爭,人民所得亦無增加,社會不安與所得偏低夾雜,在此情況下,要降低人民的購屋壓力指數不易,特別是雙北市的購屋所得比在全球各主要城市的排名中名列前數名,政府與企業若不能為人民增加所得,則未來房市仍不易跳脫不景氣的陰影。 (四)台股變動趨勢 股市影響匯市與房市,而由股市變化亦可大致瞭解房市之走向。2015年,由於國際經濟情況不如預期,國內股票市場欲振乏力,特別是在政府房市政策中,打房政策不斷,不動產稅賦再三改變而揚升,導致房市不景氣,股價總指數下調,營建類股亦隨著調低,國內房地產市場價量表現普遍不佳,且2015年的營建類股幾乎是呈現全面走低的情形。2016年,國內及國際經濟景氣微升,經濟表現較去年為佳,股價加權總指數上揚為9318.12,較去年同期上升二成以上(21.58%),同時也造成營建類股上漲的家數遠大於下降的走勢。 若以最近六年的國內股市變化來觀察(2011-2016),在台灣股價加權總指數中,其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94,但2015年,股價大幅下跌為7664.01,2016年再回升為9318.12(指2017年1月20日的收盤價),顯示在最近六年內,在台灣股價加權總指數的變動中,前三年均呈上揚走勢,平均每年的漲幅超過一成(11.07%),主要因兩岸經貿發展快速,國內經濟表現相對較佳,影響投資與消費,也讓營建類股的股價變化呈現漲跌互見的局面,且漲多跌少,也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。 四.營建類股變動分析   一般而言,國內股市、匯市、房市等「三市」變動息息相關,互為影響,其中,股市變化影響房市變動,從而影響影營建類股的變動,即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生脫勾情形,但並不影響房市與營建類股變動的關聯性。茲根據「現代營建」所定期公佈的「最近一年台灣股票市場營建類股股價行情變動比較」之資料,並作為本文對於當前房地產行情與營建類股的分析基礎 ,有關最近六年國內營建類股之變動情形,可分為下列幾個部分來做說明: (一).營建業上市家數少變化   2016年,國內上市之營建廠商家數約50家,但不包括已下市及上櫃之廠商;若進一步觀察,便可發現在最近六年中(2011-2016),有些廠商已經下市,如福益;有些則是最近三年內才上市之營建業者,如愛山林、新巴巴、三發等;顯見若無法配合時勢之發展者,必將為市場所淘汰,唯若就長期而言,新進入者多,舊退出者少,亦即營建上市業者有增加的情形,唯2016年的上市營建業並無太大的變化。
原發文處:http://ppt.cc/zl5qA